재건축 조합원이 알아야 할 것(2) 이주비 대출과 이주 절차

관리처분인가가 나면 조합원에게 곧바로 다음 숙제가 생깁니다.

집을 비워야 합니다.

새 아파트가 지어지는 동안 어딘가에 임시로 살아야 하는데, 그 돈을 마련하는 방법이 바로 이주비 대출입니다.

이주비 대출 한도가 정책에 따라 어떻게 바뀌어왔는지는 지난 글(이주비 대출 막힌 재개발 조합, 딜레마에 빠지다)에서 이미 다뤘으니, 이번 편에서는 이주비 대출이 실제로 어떤 구조로 굴러가고 이주가 어떤 순서로 진행되는지를 정리해보겠습니다. 재건축 조합원이 알아야 할 것 1편에서 분담금 계산법을 먼저 보고 오시면 이번 편이 더 잘 이어집니다.

이주비는 대출이지 공짜 돈이 아니다

이주비는 조합이 금융기관과 연계해서 조합원에게 빌려주는 돈입니다. 조합원이 이미 가진 종전자산(기존 주택)을 담보로 한 차용금이고, 증여도 보상금도 아닙니다.

재건축 구역 안에 부동산을 소유한 조합원만 받을 수 있고, 전·월세로 살던 세입자는 이주비 대출 대상이 아닙니다. 세입자는 대신 별도의 법정 주거이전비를 받습니다.

이주비는 크게 두 종류로 나뉩니다.

기본이주비는 조합이 이자를 대신 내주는 무이자 방식으로, 보통 종전자산평가액의 40~60% 한도까지 나옵니다. 추가이주비는 기본이주비로 부족할 때 조합원이 이자를 직접 부담하고 추가로 빌리는 돈인데, 아예 이 제도가 없는 조합도 있습니다.

여기서 짚고 넘어갈 게 있습니다. 조합이 대신 내주는 기본이주비 이자는 공짜로 사라지는 돈이 아닙니다. 결국 조합 전체 사업비에 포함되고, 사업비가 늘어나면 지난 편에서 다룬 권리가액이 상대적으로 줄어드는 구조로 이어집니다. 즉 무이자 혜택처럼 보이는 것이 나중에 추가 분담금으로 되돌아올 수 있다는 뜻입니다.

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실제 이주는 이런 순서로 진행된다

이주는 보통 관리처분인가 이후, 조합이 이주 기간을 공고하면서 본격적으로 시작됩니다. 규모에 따라 다르지만 통상 6개월에서 1년 정도 걸립니다.

실제 진행 중인 한 재건축조합의 공지를 보면, 이 과정이 여덟 단계로 구체화돼 있습니다.

사전조사로 이주계획 수립을 위한 조사를 마치고, 기본이주비와 사업비 대출을 실행할 금융기관을 선정합니다. 이어서 조합이 주택도시보증공사(HUG)에 보증 신청을 접수하고, 이주 공고와 안내 책자가 발송됩니다.

그 다음이 서류접수 단계입니다. 이주비 신청과 신탁등기 신청 같은 조합원별 서류를 받고, 이주 개시가 공고되면 실제 이주가 시작됩니다. 관리비와 공과금 등을 정산하는 퇴거 준비를 거쳐, 마지막으로 퇴거가 완료됩니다.

전체 여덟 단계를 거치는 데 약 6개월이 걸리는 셈입니다.

이주비·이사비·주거이전비, 셋은 완전히 다르다

이 세 단어를 섞어 쓰는 경우가 많은데, 성격이 전혀 다릅니다.

이주비는 앞서 설명한 대로 대출입니다. 언젠가 갚아야 합니다.

이사비는 조합이 신속한 이주를 독려하려고 무상으로 지급하는 소액의 현금입니다. 재건축은 분양을 신청한 조합원에게, 재개발은 현금청산자나 세입자에게 지급되는데 보통 수십만원에서 수백만원 수준이고, 정비구역 안으로 재이주하면 받을 수 없습니다.

주거이전비는 국가가 법으로 보장하는 보상금입니다. 실거주하는 소유자에게는 2개월분, 정비구역 인정고시일 이전부터 3개월 이상 거주한 세입자에게는 4개월분(가구원 수 기준)이 지급됩니다.

다만 여기서 재건축과 재개발이 갈립니다. 주거이전비는 재개발에는 적용되지만, 재건축은 원칙적으로 이 국가 보상 대상이 아닙니다. 재건축 조합원은 조합이나 시공사로부터 이주비·이사비를 받을 수는 있어도, 법정 주거이전비는 별개 이야기입니다.

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이주비, 언제 어떻게 갚나

이주비는 보상금이 아니라 대여금입니다. 준공하고 입주한 뒤에는 반드시 갚아야 하고, 추가이주비라면 그동안 이자도 붙습니다.

상환 방식은 입주 시점에 한 번에 갚거나, 조합원분양가와 상계 처리하는 방식이 흔합니다. 대출 기간은 이주 시점부터 입주 시점까지로, 통상 2~4년 정도로 봅니다.

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신청 전에 반드시 확인해야 할 것들

이주비 대출은 조합이 특정 금융기관과 맺은 단체 협약으로 실행됩니다. 협약 금리, 대출 한도, 거치기간, 상환 방식이 조합마다 다르기 때문에, 정확한 조건은 반드시 조합 사무실에서 협약 조건표를 확인해야 합니다.

이주비 대출 관련 안건은 조합 총회에서 의결됩니다. 조합원이라면 총회에 직접 참석해서 협약 조건과 이자 부담 방식, 대출 실행 일정을 눈으로 확인하는 게 안전합니다.

현금청산 대상자는 애초에 이주비 대출 대상에서 빠진다는 점도 기억해둘 만합니다.

정리하면

• 이주비는 조합원 소유 부동산을 담보로 한 대출이며, 세입자는 대상이 아닙니다.
• 기본이주비(무이자, 종전자산의 40~60%)와 추가이주비(유이자)로 나뉘고, 무이자 혜택도 결국 사업비 증가로 이어질 수 있습니다.
• 실제 이주는 사전조사→금융기관 선정→HUG 접수→이주 공고→서류접수→이주 개시→퇴거 준비→퇴거의 8단계로 진행되며 통상 6개월가량 걸립니다.
• 이주비·이사비·주거이전비는 성격이 전혀 다르고, 특히 주거이전비는 재개발에만 적용되고 재건축에는 원칙적으로 해당하지 않습니다.
• 이주비는 입주 후 상환해야 하는 대여금이며, 정확한 조건은 조합 총회와 협약서를 통해 개별 확인이 필요합니다.

다음 편에서는 조합원의 권리와 의무 — 조합원 지위 양도 제한, 총회 의결권, 조합 해산·해임 절차를 정리해보겠습니다.

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참고자료

• 정비사업 이주비 대출, 이렇게 활용해라, marketin.edaily.co.kr
• 재개발 조합 이주비 대출 한도, 신청 전 반드시 확인할 8가지, albup.co.kr
• 재개발 이주비 대출 조건과 금액, 조합원이 알아야 할 핵심 정보 - 법무법인 동인 최종모 변호사, attorneychoi.co.kr
• 조합원이 알아야 할 이주비 상식 ① – 지원대상과 지급조건, magazineh.com
• 조합원의 임시 거처 마련을 위한 돈줄, 이주비 대출, r114.com
• 재건축, 재개발 차이는? 분담금, 이주비, 절차 총정리, kbthink.com