재건축 조합원이 알아야 할 것(4) 시공사 선정과 재초환

1편 분담금 계산법, 2편 이주비 대출과 이주 절차, 3편 조

합원의 권리와 의무까지 정리했다면, 이번이 마지막 편입니다.

재건축 사업에서 가장 큰돈이 오가는 두 지점, 시공사 선정과 재건축초과이익

환수제(재초환)를 다룹니다. 어떤 시공사를 뽑느냐에 따라 공사비와 브랜드가 갈리고, 재초환에 따라 준공 후 얼마를 더 내야 할지가 갈립니다. 둘 다 "몰랐다"로는 끝나지 않는 돈 문제입니다.

시공사, 아무나 뽑는 게 아니다

시공사 선정은 시공사 선정계획 수립 → 입찰공고 → 현장설명회 → 입찰서 접수 → 대의원회 의결 → 건설사 홍보 → 시공사 선정 총회, 이렇게 7단계를 거칩니다.

원칙은 일반경쟁입찰입니다. 여러 건설사가 공사비와 조건을 걸고 경쟁하는 구조입니다. 다만 응찰 자체가 없거나 단독 응찰로 경쟁입찰이 2회 이상 유찰되면, 총회 의결을 거쳐 수의계약으로 시공사를 정할 수 있습니다.

최근에는 이 기준을 더 낮추려는 움직임이 있습니다. 서울시가 정부에 건의한 정비사업 규제 완화안 중에는 유찰 횟수를 2회에서 1회로 줄여 수의계약 전환을 쉽게 하자는 내용이 포함돼 있습니다. 공사비 상승으로 건설사들이 선별 수주에 나서면서 경쟁입찰 자체가 무산되고 시공사 선정이 몇 달씩 늘어지는 사업장이 늘었다는 게 배경입니다. 다만 경쟁입찰이 줄면 공사비 인하나 특화설계 제안 같은 조합에 유리한 협상 카드도 함께 줄어들 수 있다는 우려도 나옵니다. 아직은 건의 단계이고 구체적인 시행 시점은 정해지지 않았으니, 지금 진행 중인 사업장이라면 조합에 현재 몇 회 유찰까지 진행됐는지를 직접 확인하는 게 정확합니다.

"이사비 더 준다"는 말, 들으면 안 되는 이유

시공사 선정 총회를 앞두고 건설사들의 홍보전이 뜨거워지는 시기가 있습니다. 그런데 이 홍보에는 명확한 법적 한계가 있습니다.

국토교통부 고시 「정비사업 계약업무 처리기준」은 건설사 임직원이나 홍보 목적으로 계약한 용역업체 직원이 조합원을 상대로 개별 홍보를 하는 것 자체를 금지합니다. "공사비가 더 저렴하다", "이사비를 더 준다"처럼 경쟁사와 비교하는 말이나, 도급순위·특화설계·확장옵션 같은 강점을 강조하는 내용을 전달하는 것도 전부 개별홍보에 해당합니다. 팜플렛이나 명함을 돌리거나, 관광버스로 조합원을 특정 장소에 데려가 선물을 주는 것도 마찬가지입니다.

실제로 조합원 명단을 불법으로 확보해 "OS요원"을 동원하고, 홍보관에 조합원을 불러 상품권을 주며 표를 매수하는 사례가 문제가 돼왔습니다. 적발되면 도시정비법 제29조에 따라 입찰 자격이 박탈될 수 있고, 서울시 기준으로는 1회 적발만으로도 입찰참가 자체가 무효 처리되는 경우가 있습니다. 건설사 직원이 다가와 구체적인 조건을 언급한다면, 그 자체가 이미 위반 소지가 있는 행동이라는 걸 알아두는 게 좋습니다.

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재초환, 준공 후에도 끝이 아니다

재건축을 시작할 때부터 이주·분담금 걱정을 했다면, 준공 후에는 재건축초과이익환수제(재초환)라는 마지막 관문이 남아 있습니다.

계산식은 이렇습니다. 재건축부담금은 재건축초과이익에 부과율을 곱한 값이고, 재건축초과이익은 준공 시점 주택가액에서 사업 개시 시점 주택가액과 정상적인 집값 상승분, 개발비용을 뺀 값입니다. 쉽게 말해 "재건축으로 얼마나 더 벌었는지"를 계산해서 그중 일부를 환수하는 제도입니다.

부과율은 조합원 1인당 평균 초과이익 8,000만원까지는 면제이고, 이를 넘으면 구간별로 10%부터 최대 50%까지 올라갑니다. 2억8,000만원을 초과하는 구간은 5,000만원에 초과분의 50%를 더하는 방식입니다.

2024년 3월 개정으로 면제 기준이 3,000만원에서 8,000만원으로 크게 올랐고, 실수요자를 보호하는 장치도 추가됐습니다. 60세 이상 1주택자는 신청하면 주택을 팔거나 상속·증여할 때까지 부담금 납부를 유예받을 수 있고, 이 기간에는 가산세도 붙지 않습니다. 6년 이상 거주하면 10%부터 시작해 20년 이상 거주 시 70%까지 감면받을 수 있는 장기보유 감면도 생겼습니다.

폐지 논의는 있지만, 아직 시행 중이다

재초환은 2006년 강남권 재건축 단지 집값 급등에 대응해 만들어진 뒤, 두 차례 유예를 거쳐 2024년 3월 완화된 기준으로 재시행됐습니다. 그런데 흥미로운 건, 재시행 이후 지금까지 실제로 부담금이 부과된 사례가 아직 없다는 점입니다.

그럼에도 서울 37개 단지를 기준으로 예상 조합원 분담금이 평균 1억3,898만원에 달한다는 조사가 나오면서, 2026년 들어 폐지 요구가 다시 거세졌습니다. 4월에는 전국 재건축 조합들이 모여 여의도 정당 당사 앞에서 폐지를 촉구하는 집회를 열기도 했습니다. 이들은 재초환이 정부의 주택 공급 목표와 구조적으로 충돌한다고 주장합니다.

국민의힘이 폐지 법안을 발의했지만 여야 입장차로 국회 심사가 8개월 넘게 멈춰 있고, 국토부는 국회 논의를 기다리겠다는 입장입니다. 전문가들 사이에서도 폐지 찬반이 갈리는데, 민간 전문가는 대체로 폐지에 우호적이고 공공 쪽 전문가는 유지 쪽이 많습니다. 정리하면 재초환은 지금도 시행 중이고, 폐지나 추가 완화는 아직 정치적 이견으로 진전이 없는 상태입니다. 재건축을 준비 중이라면 "곧 없어질 세금"으로 가볍게 보지 말고, 현재 시행 중인 부과율과 감면 기준을 기준으로 자금 계획을 세워두는 게 안전합니다.

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정리하면

• 시공사 선정은 7단계 절차를 거치며, 경쟁입찰이 2회 이상 유찰돼야 수의계약이 가능하다. 서울시가 이 기준을 1회로 완화하려는 방안을 정부에 건의했지만 아직 확정되지 않았다.
• 건설사의 개별홍보는 도시정비법상 금지 행위다. 경쟁사 비교, 강점 강조, 선물 제공 등이 적발되면 입찰 자격이 박탈되거나 입찰참가가 무효 처리될 수 있다.
• 재건축부담금은 재건축초과이익에 부과율(조합원 1인당 8,000만원 초과분부터 10~50%)을 곱해 산정한다.
• 2024년 3월 개정으로 고령자 납부유예, 장기보유 감면(6년 10%~20년 70%) 같은 실수요자 보호 제도가 도입됐다.
• 재초환 재시행 이후 실제 부과 사례는 아직 없지만, 폐지 논의는 정치적 이견으로 진전이 없어 현재도 법은 그대로 시행 중이다.

여기까지가 "재건축 조합원이 알아야 할 것" 4부작입니다. 분담금·이주비·권리와 의무·시공사와 재초환까지, 조합원으로서 실제로 부딪히게 될 돈과 절차 문제를 순서대로 정리했습니다.

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같이 읽어볼만한 글

• 재건축 조합원이 알아야 할 것(1) 분담금은 어떻게 계산되나
• 재건축 조합원이 알아야 할 것(2) 이주비 대출과 이주 절차
• 재건축 조합원이 알아야 할 것(3) 조합원의 권리와 의무

참고자료

• 재개발사업 > 시공자 선정 방법, easylaw.go.kr
• 서울시, 재건축 '1회 유찰 후 수의계약' 추진, v.daum.net
• 시공사 선정과정에서 금지되는 개별홍보 행위 유형과 위반 효과, arunews.com
• 시공자 선정시 건설업자등의 개별홍보 판단기준, housingherald.co.kr
• 재건축사업 > 재건축부담금의 산정, easylaw.go.kr
• 재초환 논란, 재점화 | 재초환 20년 일대기, arunews.com
• "공급 확대 발목" 선거 앞두고 재초환 폐지론 재부상…국회·정부는 '침묵', newspim.com