재건축 조합원이 알아야 할 것(3) 조합원의 권리와 의무

재건축 조합원이 되고 나면 대부분 관심은 두 가지에 쏠립니다. 분담금이 얼마나 나올지, 이주는 언제 어떻게 할지.

정작 "내가 조합원으로서 뭘 요구할 수 있고, 뭘 지켜야

하는지"는 뒷전으로 밀리는 경우가 많습니다. 1편에서 분담금 계산법을, 2편에서 이주비 대출과 이주 절차를 다뤘다면, 이번 편은 조합원이라는 지위 자체에 붙어 있는 권리와 의무를 정리합니다.

내 아파트를 팔아도 되는지, 총회에 꼭 나가야 하는지, 조합이 뭘 숨기고 있는지 어떻게 확인하는지, 조합장이 마음에 안 들면 어떻게 하는지 — 이런 것들입니다.

재건축 아파트를 사도 조합원이 못 될 수 있다

재건축 아파트를 매수할 때 가장 먼저 확인해야 할 게 조합원 지위 승계 여부입니다.

투기과열지구 안에서는 재건축의 경우 조합설립인가 이후에 부동산을 양수하면 원칙적으로 조합원 자격을 얻지 못합니다. 재개발은 이보다 늦은 관리처분계획인가 이후부터 제한되니, 같은 정비사업이라도 재건축이 훨씬 이른 시점부터 발이 묶이는 셈입니다.

물론 예외는 있습니다. 상속, 이혼에 따른 재산분할, 1세대 1주택자가 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 경우, 세대원 전원이 해외로 이주하거나 근무·생업·질병 치료 등으로 이전하는 경우, 조합설립인가 후 3년 넘게 사업시행인가를 못 받은 경우, 사업시행인가 후 3년 안에 착공하지 못한 경우 등은 양도해도 조합원 지위가 넘어갑니다. 다만 단순 증여는 이 예외에 해당하지 않습니다.

이 규정을 재개발과 똑같이 관리처분계획인가 이후로 늦추자는 개정안이 국회에 발의돼 있고, 무주택 기간이 5년 이상인 사람에게는 아예 이 제한 자체를 면제해주자는 내용도 함께 담겨 있습니다. 다만 이 글을 쓰는 시점 기준으로는 아직 발의 단계이고 본회의 통과나 시행일이 확정되지 않았습니다. "법이 바뀌었으니 지금 사도 된다"고 단정하지 말고, 매수 전에는 반드시 해당 조합이나 관할 구청에 조합설립인가 시점과 현재 규정을 직접 확인하는 게 안전합니다.

총회, 서면으로 때우면 안 되는 이유

조합원이 실질적으로 행사할 수 있는 가장 강력한 권리는 총회 의결권입니다. 정관 변경, 자금 차입, 시공자·설계자 선정, 사업시행계획과 관리처분계획 수립·변경, 조합원별 분담내역까지 — 사업의 굵직한 결정은 전부 총회를 거칩니다.

의결권 행사 방법은 직접 출석, 서면, 대리인(배우자·직계존비속·형제자매), 전자적 방법까지 여러 가지입니다. 그런데 여기서 조합원들이 자주 헷갈리는 지점이 있습니다. 서면으로 의결권을 행사하면 정족수를 셀 때는 "출석"한 걸로 쳐주지만, 법이 별도로 요구하는 "직접 출석 비율"에는 들어가지 않는다는 점입니다.

일반 안건은 조합원의 10% 이상이 직접 출석해야 하고, 창립총회나 사업시행계획·관리처분계획처럼 사업의 방향을 정하는 안건은 20% 이상이 직접 출석해야 합니다. 시공자 선정은 아예 조합원 과반수가 직접 출석해야 합니다. 서면결의서만 잔뜩 걷고 정작 총회장이 텅 비어 있으면, 이 직접 출석 요건을 못 채워서 의결 자체가 무효로 다퉈질 수 있다는 뜻입니다.

조합원이 100명이 넘는 조합은 조합원 10분의 1 이상으로 대의원회를 구성해 일부 안건의 총회 권한을 대행하게 할 수도 있습니다. 다만 이것도 시행령이 정한 특정 사항은 대행할 수 없고 반드시 총회를 거쳐야 합니다.

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조합이 숨겨도 조합원은 볼 권리가 있다

조합원이 총회장에서만 목소리를 낼 수 있는 건 아닙니다. 도시정비법 제124조는 조합 운영에 관한 서류를 조합원이 언제든 확인할 수 있도록 정보공개 의무를 못 박아뒀습니다.

정관, 용역업체 선정계약서, 총회·이사회·대의원회 의사록, 사업시행계획서, 관리처분계획서, 회계감사보고서, 월별 자금 입출금 내역, 결산보고서까지 — 서류가 작성되거나 바뀐 뒤 15일 안에 조합원이 알 수 있도록 공개해야 합니다. 여기에 없는 자료라도 조합원 명부 등 관련 자료는 열람·복사를 요청할 수 있고, 조합은 15일 안에 응해야 합니다.

흥미로운 건 현금청산 대상자도 소유권을 완전히 넘기기 전까지는 이 권리를 그대로 쓸 수 있다는 점입니다. 반대로 소유권이 조합으로 넘어가면 청구권도 함께 사라집니다.

이 의무를 어기고 서류를 공개하지 않거나 열람·복사 요청을 거부한 조합임원은 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금에 처해질 수 있습니다. "조합이 알아서 하겠지"가 아니라, 궁금한 서류가 있으면 직접 열람을 요청하는 게 조합원의 정당한 권리 행사입니다.

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조합장이 마음에 안 들면 — 해임 절차

조합장이나 이사가 제 역할을 못 한다고 판단되면, 조합원에게는 이들을 해임할 권리도 있습니다.

일반 임시총회는 조합원 5분의 1 이상의 요구가 있어야 열리지만, 임원 해임총회는 이보다 완화된 10분의 1 이상의 발의만으로 소집을 요구할 수 있습니다. 조합원의 임원 견제 기능을 살리기 위한 규정입니다. 조합장이 정당한 사유 없이 이 요구에 응하지 않으면 발의자 대표가 직접 총회를 열 수도 있습니다.

절차는 이렇게 진행됩니다. 조합원 10분의 1 이상이 서명해 발의하고(임원 해임은 통상 인감도장과 인감증명서까지 요구하는 조합이 많습니다), 총회 14일 전 소집공고를 내고, 7일 전에는 조합원 전원에게 개별 통지를 보냅니다. 해임 대상이 여러 명이면 안건을 각각 나눠서 조합원이 개별적으로 찬반을 정할 수 있게 해야 합니다. 이후 조합원 과반수가 출석하고 출석 조합원 과반수가 찬성하면 해임이 확정됩니다.

실제로 경기 성남 상대원2구역 조합에서는 조합장과 이사 2명을 해임하는 총회가 열린 사례도 있습니다. 다만 절차 하나하나가 까다로운 만큼, 발의 정족수 미달이나 통지 누락 같은 하자로 나중에 결의 자체가 무효로 다퉈지는 경우가 실무에서는 가장 큰 리스크로 꼽힙니다.

한 가지 더 알아둘 점은, 국회에서 논의 중인 도시정비법 개정안에 조합임원 해임총회를 열려는 사람이 시장·군수 등에게 해임 사유와 사업 영향 검토 등을 담은 총회 개최계획을 미리 신고하도록 하는 조항이 담겨 있다는 겁니다. 잦은 임원 교체로 사업이 늘어지는 걸 막으려는 취지인데, 이 조항이 실제 시행에 들어갔는지는 조합 사무실이나 지자체를 통해 확인하는 게 정확합니다.

사업이 끝나면 조합도 사라진다 — 해산과 청산

준공하고 입주까지 마쳤다고 조합이 저절로 없어지는 건 아닙니다. 준공인가를 받고 이전고시와 건축물 등기까지 끝내야, 그 다음 총회를 열어 해산을 의결할 수 있습니다. 표준정관 기준으로는 준공인가일로부터 1년 안에 해산 결의를 하는 게 원칙이지만, 이전고시·보존등기 절차 자체에 1년 넘게 걸리는 경우가 많아 실제로는 그보다 늦어지는 사업장이 적지 않습니다.

해산을 결의하면 청산인을 선임합니다. 정관에 정해진 방식대로 하거나 총회 결의로 정할 수 있고, 현실적으로는 조합장이 그대로 청산인을 맡는 경우가 대부분입니다. 청산인은 남은 조합 업무를 마무리하고, 채권을 회수하고 채무를 갚고, 남은 재산을 처분하는 일을 맡습니다.

이 과정에서 조합원에게 직접 영향을 주는 게 청산금입니다. 조합원이 분양받은 대지·건축물 가격과 원래 갖고 있던 종전자산 가격 사이에 차이가 있으면, 이전고시 이후 그 차액을 조합이 조합원에게 걷거나 반대로 지급해야 합니다. 즉 조합원 입장에서는 입주했다고 재건축이 완전히 끝난 게 아니라, 청산금 정산까지 마쳐야 이 사업과의 관계가 진짜로 종료되는 셈입니다.

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정리하면

• 재건축은 투기과열지구 내 조합설립인가 이후 양수하면 원칙적으로 조합원 지위를 얻지 못한다. 재개발보다 이른 시점부터 제한되며, 상속·이혼·장기보유 등 예외 사유가 아니면 승계되지 않는다.
• 총회 의결권은 직접 출석, 서면, 대리인, 전자적 방법으로 행사할 수 있지만, 서면 행사는 정족수 계산상 "출석"일 뿐 "직접 출석" 요건과는 별개다. 안건에 따라 10~20% 이상 직접 출석해야 한다.
• 도시정비법 제124조에 따라 조합원은 정관·계약서·의사록·회계감사보고서 등 주요 서류를 열람·복사 요청할 수 있고, 조합은 15일 안에 응해야 한다.
• 조합원 10분의 1 이상이 발의하면 임원 해임총회를 열 수 있고, 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수 찬성으로 해임이 확정된다.
• 조합은 준공·이전고시·등기 완료 후 총회 의결을 거쳐 해산하고, 청산인이 잔여 업무와 청산금 정산을 마무리한다.

다음 편에서는 시공사 선정 방식과 재건축초과이익환수제(재초환)를 정리해보겠습니다.

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참고자료

• 재건축 조합원 양도금지, 관리처분인가 이후로 완화 추진, arunews.com
• 재건축사업 > 조합원총회 및 대의원회, easylaw.go.kr
• 조합임원 해임총회, 조합원의 소집요구 절차의 요건, housingherald.co.kr
• 재개발 재건축 조합장 해임 총회 절차 및 방법, chongone.com
• 재건축사업 > 사업완료 > 이전고시 및 청산 > 조합해산, easylaw.go.kr
• 국토위 통과한 '도정법 개정안'…정비사업 어떻게 바뀌나, housingherald.co.kr
• 도시 및 주거환경정비법 제124조(관련 자료의 공개 등), casenote.kr
• [법] 도시정비법상 정보공개 의무, 그 적용범위와 실무상 쟁점, mt.co.kr